Tržištu stambenih nekretnina slijedi hlađenje

Za laike, vazno je napomenuti da je u 2019. godini i BDP dostigao razinu iz 2008.

Iz portala moj bankar napravili smo analizu utjecaja najavljenog pada BDP-a te kako će isti utjecati na  kamatne stope na stambene kredite te posljedično i na postignue cijene na tržištu stambenih nekretnina. Analiza bazirana na čistm činjenicama ne indicira da bi se postojeći trend mogao nastaviti, tj. pokazuje vjerovatnost pada ili hlađenja cijena stambenih nekretnina.

Što očekivati do kraja godine?

Od izbijanja korona krize, vodeći ekonomisti, Svjetska banka, a na kraju krajeva i Vlada RH prihvatila je činjenicu da će BDP Republike Hrvatske značajno pasti. Procjene su različite, ali držimo li se samo one koju planira vlada, a to je pad BDP-a od 9,4% u 2020. dovoljni je argument koji će izazvati tektonske pomake na tržištu nekretnina. Nadalje, u 2021. planira se rast BDP-a od 6,1% što znači da ćemo krajem 2021. sa BDP-om biti na razini 2017 ili 2018. 

Analizirajući kvartalne stope promjene BDP-a i kako su se kretale iste stope cijena stambenih nekretnina od 2003 pa do kraja 2019., uočava se snažna korelacija ove dvije varijable (R2=0.56). Naime kao što možemo vidjeti, kada BDP značajnije pada, a u prošlosti je u prva 3 kvartala 2009. padao iznad 5%,  pada i cijena nekretnina. Cijene stambenih nekretnina reagiraju nešto sporije, tj. treba im cca. jedan kvartal da se korigiraju, ali ako nakon značajnijeg pada BDP-a, isti nastavi dalje padati, čak i manjim stopama, slijedi i značajnija korekcija nekretnina.  

Iako sa krajem 2019, Hrvatska ima niz od 23 uzastopnih kvartala rasta BDP-a, gotovo svi smo svjesni da će se niz zaustaviti u 2020. Kako nam povijest pokazuje u 19 kvartala sa padom BDP-a cijene nekretnina su padale u 17 kvartala, a u 48 kvartala rasta BDP-a (razdoblje od 2003 do 2019), cijene su rasle u njih 40. Ovo su snažni indikatori da će cijene nekretnina za stambenu namjenu padati. Kako kroz sljedećih 2-3 godine, nećemo dosegnuti BDP iz 2008. (to smo upravo postigli u 2019. godini), vrlo je vjerojatno da će doći do korekcije cijene nekretnina. Realno je reći da će se isto vjerojatno korigirati za do 10%.

Dodatni negativni utjecaj realizirati će se i kroz povećanje nezaposlenosti. U 4. mjesecu 2020. bilo je oko 160 tis. nezaposlenih, dok je u istom mjesecu 2019. nezaposlenih bilo oko 130 tis. Porast u 4. mjesecu 2020 u odnosu na 2019 je 30 tak tisuća, uzmemo li u obzir da je u 2. mjesecu 2020. bilo 20 tak tisuća manje nezaposlenih nego u 2019. godini, statistika izgleda još poraznija.

Ova dva smjera makroekonomskih kretanja već su počela imati utjecaj i na kreditne politike poslovnih banaka.

Kako će se ponašati banke?

Poslovne banke u Hrvatskoj suočavaju se sa dva trenda, jedan je moratoriji koje uvode, a kojih je do sada zatražilo 40 tak tisuća građana dok ih je odobreno 20 tak tisuća. Procjenjuje se da je 7% kreditno zaduženih građana zatražilo moratorij.

Osim moratorija, banke su počele i zaoštravati kreditne uvjete. Tako se za dobivanje stambenog, već neko vrijeme, kreditna sposobnost računa sukladno ovršnom zakonu te se u kreditnu sposobnost ne uključuju dodaci na plaću kao što su dodatak za terenski rad, naknada za prijevoz i slično. Zaoštavanjem uvjeta u posljednjih mjesec dana postrožen je omjer kredita i zaloga na nekretnini na primjer dok je prije iznos kredita i procjenjene vrijednosti nekretnine mogao biti 1:1 sada u nekim bankama iznos stambenog kredita ne može preći 70% vrijednosti nekretnine, dok neke banke s druge strane ne žele ni kreditirati klijente koji nisu njihovi postojeći klijenti. 

Kako su kamatne stope, također važna komponenta tržišta nekretnina, vidimo da unazad 15 tak godina,većina rasta cijena se desila kada su kamatne stope bile ispod 4%.  U samo 4 kvartala (i to 2015 i 2016 kada su cijene nekretnina bile na minimumu, a BDP je počinjao rasti) cijene su rasle, u ostalih 11 kvartala, cijene su rasle kada su kamatnjaci bili ispod 4%.

 

Kako će se korona kriza odraziti na cijene stambenih nekretnina?

Iako je teško predvidjeti cijene bilo kakvih usluga i dobara, uzimajući gore navedene činjenice, zasigurno možemo zaključiti da će doći do hlađenja tržišta rezidencijalnih nekretnina. Nekoliko je ključnih faktora će utjecati na to da li ćemo imati kratkoročni pad ili dugoročno mrtvilo:

1. BDP - ako pad BDPa bude kratkoročan, te u u prvim kvartalima slijedeće godine se gospodarska aktivnost re-aktivira vrlo je vjerovatno da će se brže i cijene nekretnina stabilizirati

2. Nezaposlenost - što je veća nezaposlenost, manja je kreditna sposobnost građana, te su banke opreznije u svom ponašanju. Ako se brzo ne uspostavi zaposlenost iz 2019. godine, vrlo je vjerovatno da će na snazi ostati oštriji uvijeti kreditiranja te da će kamatne stope na stambene kredite porasti.

3. Kamatne stope - trenutne kamatne stope na kredite su oko 2,8-3,0%. Ostanu li kamatne stope na stambene kredite na ovim razinama velika je vjerovatnost da će se brže oporaviti i tržište nekretnina, tj da ce pad biti znacajno manji.

4. APN, tj. subvencije stambenih kredita - iz današnje perspektive, APN bi trebao služiti kao stabilizator cijena. Pogotovo uzimajući u obzir činjenicu da se za 9. mjesec najavljuje i novi program. Ako tome doista bude tako, definitivno će se dodatno smanjiti pritisak na pad cijena tj. mjera bi trebala imati pozitivan učinak.

Mišljenja smo da će se pritisak na pad biti relativno kratak (do dvije godine) te ukoliko se ponovno uspostavi potpuna gospodarska aktivnost, da će od 2022. godine cijene nekretnina nastaviti rasti, te pokušati opet doseći rekordne razine iz 2008. godine.  Nadalje, u odnosu na dramatičan pad cijena nekretnina u 2009. godini, osim pada BDP-a od 7,4% kumovao je i veliki broj novoizgrađenih, a neprodanih stanova, kojih sada na tržištu nema. 

Svakako vrijedi promatrati i ne kupovati nekretnine po trenutno traženim cijenama, ali isto tako treba jednim okom promatrati kako i koliko će poslovne banke postrožiti uvjete dobivanja stambenih kredita. Također smatramo da korisnici koji su dizali stambene kredite u prošlosti, imaju mogućnost refinancirati kredit upravo sada, dok su kamatne stope niske.