35% kupoprodaja nekretnina u 2020. kroz APN

Što su subvencionirani stambeni krediti?

Subvencionirani stambeni krediti, kolokvijalno zvani APN krediti, namijenjeni su za osobe mlađe od 45 godina koje nemaju adekvatnu nekretninu te za koje država subvencionira od 30-51% anuiteta tijekom prvih 5 godina otplate i to do iznosa od 100.000 eura ili do cijene od 1.500 eura po m2. Nadalje, ova mjera također je jedna od najvažnijih sa stajališta demografske politike s obzirom na to  da se subvencije na stambene kredite produljuju sa standardnih 5 godina za dodatnu 1 godinu za svako dijete mlađe od 18 godina. Program se provodi svake godine od 2017. i u tom periodu odobreno je preko 17.000 zahtjeva za subvenciju stambenog kredita.
Većina država ima neki vid potpora stambenih kredita za mlade pa smo istražili kakva je situacija vani.

Hrvatska daje dovoljno potpora za mlade

APN-ovo subvencioniranje stambenih kredita predstavlja značajan poticaj mladim parovima da se upuste u kupnju nekretnine, ali koliko to zapravo košta državu?

Analizirajući druge države, došli smo do zaključka da se Hrvatska nalazi u zlatnoj sredini ako usporedimo zemlje iz OECD-a i Europe.

Iako u Hrvatskoj imamo jednu od najviših stopa kućanstava s nekretninom u vlasništvu bez stambenog kredita, kao društvo izdvajamo 0,08% BDP-a na programe poticanja stanogradnje ili subvencioniranja stambenih kredita za mlade. Iako Skandinavske i ostale EU zemlje sa sjevera Europe izdvajaju relativno više, važno je napomenuti da je u tim državama prisutan nizak udio vlastitih nekretnina za život neopterećenih stambenim kreditom, dok je istodobno u tim državama najam značajno skuplji nego posjedovanje nekretnine.

Gledajući podatke o trošku najma stana u odnosu na otplate stambenog kredita, možemo zaključiti da bi financijski bilo povoljnije kada bi država subvencionirala najam nekretnine mladim obiteljima, ali opet, kako je ovo isto tako i mjera demografske obnove, poticanje posjedovanja nekretnine će vjerojatno utjecati na smanjen odlazak mladih iz Hrvatske u dugom roku.

 

U vrijeme niskih kamatnih stopa te relativnog nedostatka novogradnji na tržištu, država bi mogla poduzećima davati porezne olakšice za izgradnju stambenog prostora koji bi potom dali u dugogodišnji najam svojim zaposlenicima uz subvenciju države, a kojom bi se mogla ne samo zadržati postojeća radna snaga, nego eventualno pomoći i u privlačenju talenata izvan naše države.

Radimo slično kao i drugi, ali oni imaju i socijalnije programe

Hrvatska ima dualni program pomoći kod stjecanja nekretnine. Jedan od njih je POS program u kojem APN gradi stanove te ih zatim prodaje po povoljnim uvjetima na temelju određenih kriterija u korist najpotrebitijih kategorija obitelji. Za POS program RH godišnje izdvoji oko 100-150 milijuna kuna.
Drugi program predstavlja subvencioniranje stambenih kredita. Ovim programom, APN kao državna agencija subvencionira 30-51% anuiteta za kredite do iznosa od 100.000 eura i cijene po m2 od 1.500 eura. Subvencija traje do 5 godina, a dodatno za svako maloljetno dijete ostvaruje se pravo na produživanje subvencija za 1 godinu. Za ovaj program država izdvaja 263 milijuna kuna, od kojih se 50 milijuna odnosi na novoodobrene subvencije u 2021. godini.

 

Druge države imaju različit pristup istoj problematici pa ukratko prikazujemo pregled određenih mjera:

• Slovačka: provodi  program za obitelji koje nemaju prihod 4x viši od definiranog egzistencijalnog minimuma.
• Češka: provodi “program za mlade” sličan hrvatskom modelu kojim se mladima nude stambeni krediti do 2 milijuna kruna (oko 75 tisuća eura) uz kamatnu stopu jednaku Euriboru (negativna) za prvih 5 godina, a nakon toga se primjenjuje tržišna kamatna stopa. Nadalje, za mlađe od 36 godina provodi se i program subvencioniranja kredita tj. subvencioniranje početnih anuiteta.
• Francuska: daje beskamatne zajmove za kupce prve nekretnine, do definirane vrijednosti.
• Mađarska: provodi program u kojem se subvencioniranju kamatne stope kredita. Obitelji s više djece imaju pravo na višu subvenciju.
• Latvija: ima program jako sličan Hrvatskoj, za parove mlađe od 35 godina, u kojem se subvencije kreću od 10-30% ukupne vrijednosti stambenog kredita. Povrh ovog programa Latvija ima i poseban program subvencioniranja kupnje nekretnine za obitelji slabijeg imovinskog stanja.

Iz gornjih primjera Slovačke i Latvije vidimo da osim standardne subvencije svima na temelju godina, postoje i “socijalni programi stambenog subvencioniranja” za one s nižim primanjima.

Također, nemali je broj država za pomoć obiteljima koje su zapale u poteškoće sa stambenim kreditima. Iako u Hrvatskoj postoji institut nepovredivosti jedine nekretnine, izdvajamo oblike socijalne pomoći:

• Mađarska: za obitelji koje ne mogu otplaćivati stambeni kredit postoji državni fond koji otkupljuje stanove od takvih obitelji te ih potom istima daje natrag u povoljan najam.
• Italija: za one koji nisu u mogućnosti otplatiti stambeni kredit (vrijednosti do 250 tisuća eura) država uskače s moratorijem na stambeni kredit.
• Poljska: osnovan fond iz kojeg se pomaže u otplati stambenih kredita zajmoprimcima koji ih nisu u stanju vraćati.

 

Moguća poboljšanja

Postoji mnogo modela državne pomoći. Mišljenja smo da je hrvatski model dobar sa stajališta demografske politike kao i različite razine subvencija s obzirom na područje države. Međutim, postojeći program mogao bi se poboljšati ili bi se na primjer mogao uvesti dodatan program koji bi bio temeljen isključivo na socio-ekonomskim indikatorima koji bi u obzir uzimali i ukupno financijske stanje tražitelja subvencioniranog kredita. Također, neke od dodatnih ideja:

• Otvaranja fonda za pomoć obiteljima koje imaju poteškoća u plaćanju kredita pomoću kojeg bi se refinancirao postojeći kredit na dulje razdoblje po nižoj, subvencioniranoj kamatnoj stopi. 
• Novi program za obitelji s ukupnim primanjima koja ne prelaze određeni minimalni iznos. Za takve obitelji moglo bi se razmisliti da se osigura i višegodišnja (npr. desetogodišnja) subvencija.
• Program za djecu koja izlaze iz domova za skrb. Naime, da biste mogli dobiti stambeni kredit morate biti kreditno sposobni. Zašto država ne bi mladima koji izlaze iz doma za skrb stavila na raspolaganje kreditnu subvenciju ili liniju za rješavanje stambenog pitanja?
• Više POS-ovih stanova, pogotovo u gradovima gdje su cijene visoke u odnosu na prosječni prihod. Imamo gradove kao što su na primjer Split i Dubrovnik u kojima mlada obitelj s prosječnim primanjima ima jako malene šanse riješiti svoje stambeno pitanje.

 

Posljedice na tržište nekretnina

Energična rasprava oko opravdanosti i utjecaja na stambene kredite je itekako prisutna. Najžalosnije je da se ozbiljne rasprave u saboru odvijaju paušalno i bez ikakvih kriterija. Da je tako svjedoče i brojke koje pokazuju da u razdoblju 2017.-2019. godine APN subvencioniranje nije moglo imati značajan učinak na tržište nekretnine jer se udio kupnji financiranih APN kreditima u ukupnim kupoprodajama nekretnina kretao od 8-15%. Kad kažemo da nije imao značajan utjecaj, važno je znati da su cijene nekretnina porasle za oko 16% od 2017. do 2019. potvrđuju povećanu potražnju, a prema analizama HNB-a, ističe, subvencije su podigle cijene za oko četiri postotna boda.
U pandemijskoj 2020. godini, koju je još dodatno zadesio i potres, država je po mišljenju portala moj-bankar.hr, opravdano, odlučila provesti 2 kruga APN subvencioniranja stambenih kredita te je udio APN kupnji dosegao 35% ukupnih kupoprodaja stanova na tržištu. 35% je ogroman broj i u naravi je nemoguće poreći da nema utjecaja APN kredita na cijene nekretnina, ali u makroekonomskoj situaciji u kojoj je tržište nekretnina potpuno zamrlo (ukupno 12% manje kupnji u 2020. usprkos subvencijama), i u kojoj se samo čekao drastičan pad nekretnina koji bi za sobom u potpunosti zamrznuo nove kreditne aktivnosti banaka, smatramo da je APN poslužio kao jastuk i stabilizator ukupnog tržišta nekretnina.

Ubuduće, ako se udio APN kredita drži na razini “normalnih” 15-ak % ukupnih transakcija isto ne može imati značajan negativan učinak na tržište nekretnina i postignute cijene.

 

Nastaviti s APN subvencijama

APN program subvencioniranja je dobar i s njim bi se trebalo nastaviti. Država i APN agencija trebali bi poraditi na dodatnim socijalnim kriterijima kako bi se više pomoglo potrebitijima. Nadalje, APN program je pokazao da i Hrvatska država može pratiti socio-stambene standarde te smo se barem po tom pitanju svrstali uz razvijene u Europi.