Uz kamatne stope koje rastu najbržim tempom u 27 godina, inflacija bi trebala biti viša od 13% ove godine, a recesija je na pomolu, hoće li nekretninski balon uskoro puknuti?
Slučaj Velike Britanije
Stambeno tržište ostalo je izuzetno otporno u proteklih šest godina, odupirući se teškim gospodarskim vjetrovima izazvanim Brexitom, pandemijom koronavirusa i tekućim troškovima života tijekom krize. Nedavni rast ponude stambenih prostora posebno je privukao pažnju, s prosječnom vrijednošću kuće u UK-u koja je od sredine 2020. porasla za više od petine. Međutim, postoje znakovi da će se ovaj niz uskoro završiti jer će se tržište nekretnina suočiti s najtežim testom od globalne financijske krize 2008. godine.
Bank of England (BoE) povećala je kamatne stope za 0,50 postotnih bodova u dva navrata u posljednja dva mjeseca i trenutačno iznose 2,25% - što je njihova najviša točka od 2008.
Iznoseći svoje obrazloženje za tako strog pristup, Središnja banka Ujedinjenog Kraljevstva navela je visoku inflaciju, za koju se predviđa da će još više porasti u jesen i zimu. Nadalje, BoE je također upozorio na daljnji rast kamata, za koje financijska tržišta predviđaju da bi sljedeće godine mogle doseći 6%.
S obzirom na to da kad god kamatne stope rastu, zaduživanje postaje skuplje, tržište nekretnina će biti pogođeno u nekom obliku. Ali pitanje je hoće li ova nedavna mjera biti prekretnica za konačno spuštanje cijena?
Usporavanje
Sumorni ekonomski izgledi sugeriraju da dolaze izazovna vremena. Međutim, stambeno tržište često je prkosilo očekivanjima. U lipnju 2016., kada je Ujedinjeno Kraljevstvo glasalo za izlazak iz EU-a, mnogi su predviđali da će ekonomska neizvjesnost koja je uslijedila prisiliti procjene imovine na niže. No nešto više od pola desetljeća kasnije, prosječna cijena kuće u Velikoj Britaniji porasla je s 213.000 funti na 281.000 funti.
Kao što je gore spomenuto, veliki dio ovog rasta dogodio se od 2020. Čak ni globalna pandemija - uključujući recesiju, iako kratku - i ruska invazija na Ukrajinu koja je rezultirala vrtoglavim porastom cijena energije, hrane i benzina, nisu bili dovoljni da zaustave kuću vrijednosti porasle do rekordnih visina.
Raspoloženje se, međutim, počelo mijenjati, uz znakove da se tržište počinje hladiti. Prema podacima Halifaxa, cijene kuća pale su 0,1% između lipnja i srpnja, zaustavljajući 12 uzastopnih mjeseci rasta.
A stručnjaci smatraju da bi to moglo biti trend, a ne kratkoročna anomalija. U svibnju je Capital Economics predvidio da će cijene kuća u Velikoj Britaniji pasti za 5% u sljedeće dvije godine. Novija upozorenja pokazuju da bi pad mogao iznositi čak 15%.
Kamatne stope u porastu
Kamatne stope rastu ove su godine zabilježile dobar udio u stupnim inčima. Osnovna stopa u UK-u porasla je sedam puta od prosinca, popevši se s 0,1% na 2,25% u tom procesu.
Potez BoE-a uslijedio je nakon slične agresivne fiskalne aktivnosti s druge strane Atlantika (u Sjedinjenim Američkim Državama). Također prošli tjedan, američka središnja banka - FED objavila je povećanje kamatne stope od 0,75 postotnih bodova u pokušaju da obuzda rastuću inflaciju.
Nedavni porast kamatnih stopa utječe i na sadašnje i na buduće vlasnike kuća. Budući hipotekarnim kreditima s fiksnom kamatnom stopom znatno manje privlačni nego što su bili prije samo nekoliko mjeseci, mnogi kupci koji prvi put kupuju bit će izbačeni iz domova koji su prije bili pristupačni.
Oni od vas koji imaju stambeni kredit s promjenjivom stopom odmah će osjetiti problem, ali nisu jedini koji su pogođeni. Svatko s ugovorom s fiksnom kamatnom stopom koji uskoro istječe biti će u problemu osigurati sličnu povoljnu kamatnu stopu, pa će vidjeti kako će se vaše mjesečne otplate povećati kada ponovo uzmete hipoteku.
Hoće li se tržište srušiti ili ohladiti?
Stambena tržišta u drugim dijelovima svijeta izgledaju sve krhkija. Bank of America nedavno je rekla da američko tržište već usporava, dok su vrijednosti nekretnina u Australiji pale za 2% od svibnja.
No dok se godišnji dvoznamenkasti rast koji je tržište nekretnina ostvarilo u proteklih nekoliko godina čini neodrživim, krah se još uvijek čini daleko. Najvjerojatniji kratkoročni ishod je da se cijene počnu ujednačavati.
Ključni čimbenik za nedavni skok vrijednosti nekretnina bila je ograničena ponuda i snažna potražnja. Posljedično, cjenovna nadmetanja značili su da su mnoge kuće dostigle znatno više od početne tražene cijene. I ovaj nedostatak ponude ostaje, osobito s obzirom da vlada i dalje ne ispunjava svoj godišnji cilj novih domova.
Bi li pad cijena nekretnina bio dobrodošao?
To uvelike ovisi o vašoj situaciji. Oni od vas koji su nedavno kupili kuće nadaju se da je krah izbjegnut jer smanjenje vrijednosti nekretnina dovodi do rizika od negativnog kapitala – osobito ako je vaš omjer kredita i vrijednosti visok.
Međutim, neki od vas bi imali koristi od pucanja balona nekretnina. Možda čak želite da se to dogodi s obzirom na brzinu kojom cijene kuća nastavljaju nadmašivati plaće.
Većina zajmodavaca ograničava dostupnost stambenih kredita zajmoprimcima te traže da anutitet minimalno bude 4,5x manji od dohodka, ali podaci Ureda za nacionalnu statistiku pokazuju da je anuitet za prosječnu kuću sada 8,7 puta veća od prosječne plaće..
Kako bi popunili jaz između cijena i plaća, budući vlasnici kuća moraju štedjeti višei dulje kako bi prikupili potrebnu količinu depozita. Ili za one dovoljno sretne, vaši roditelji mogu uskočiti u pomoć. Ovo je rastući trend - “Bank of Mum and Dad” sada je deseti najveći hipotekarni zajmodavac u Ujedinjenom Kraljevstvu.
Je li sada dobro vrijeme za kupnju?
Određivanje vremena za bilo koje tržište, bilo da uključuje imovinu ili drugu imovinu kao što su dionice ili obveznice, može biti rizično i uglavnom ga treba izbjegavati. Nepredvidivost stambenog tržišta u posljednjih nekoliko godina nudi primjer za to.
Sva je prilika da bi kamatne stope mogle porasti još više, osobito ako inflacija opravda predviđanja. A kao što znamo, kako stope rastu, stambeni krediti postaju skuplji.
Također je vrijedno zapamtiti da, osim ako ne želite kupiti i preseliti se u, recimo, sljedećih nekoliko godina, nekretninu treba promatrati kao dugoročnu obvezu. Ako pronađete dom koji želite i nakon pomnih proračuna zaključite da je otplata pristupačna, vjerojatnost kraha vjerojatno vas neće odbiti.
Što učiniti sljedeće?
Iako nitko ne može predvidjeti budućnost, dobro je početi znati gdje se trenutno nalazite. Ovdje se uzimanje profesionalnog savjeta može pokazati neprocjenjivim. Ako kod vašeg stambenog kredita, uskoro istječe period fiksne kamante stope, trebali bi se zabrinuti kako bi to moglo utjecati na vaše mjesečne izdatke, savjetnik za stambene kredite može vam donijeti cijenjeni mir.
Isto vrijedi ako ste potencijalni prvi kupac i niste sigurni kako će povećanje cijene utjecati na vašu pristupačnost. Stručnjak za stambene kredite može pretražiti tržište kako bi pronašao najbolju ponudu za vaše pojedinačne okolnosti.